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索引号: 431100015/2018-01254 分类:  
发文机关: 市房产局 发文日期: 2018-01-05 16:25
名称: 永州市冷水滩区金竹路建设项目范围内国有土地上房屋征收与补偿方案
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永州市冷水滩区金竹路建设项目范围内国有土地上房屋征收与补偿方案
2018-01-05 16:25           来源: 【字体:   打印

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永州市冷水滩区金竹路建设项目范围内国有土地上房屋征收与补偿方案

 

为完成金竹路项目建设,市委、市政府决定对项目红线范围内的房屋依法征收,为维护被征收人的合法权益,确保房屋征收工作顺利推进,根据有关法律法规、规章和文件的规定,结合实际,制定国有土地上房屋征收与补偿方案如下:

一、征收范围

金竹路建设项目范围内的房屋及建(构)筑物(详见项目用地红线图和项目调查蓝线)

二、征收期限及签约期限

征收期限:房屋征收通告发布之日至2018730日;

签约期限:房屋征收通告发布之日至2018430日。

三、征收当事人

征收人:永州市冷水滩区人民政府

被征收人:被征收房屋所有权人

征收部门:永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室

征收实施单位:冷水滩区工业园区管委会。

四、征收补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令590号)、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(省政府令268号)、住房和城乡建设部《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》(建房〔201177号)、永州市人民政府《关于印发<永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的通知》(永政发〔20142号)。

五、征收程序

(一)调查登记并公布调查结果

(二)公布《房屋征收与补偿安置方案》

(三)房屋征收社会稳定风险评估。

(四)批准《房屋征收与补偿方案》和发布房屋征收决定通告。

(五)公示被征收的国有土地上房屋市场评估价。市场评估价由具有相应资质房地产评估机构,按房屋征收通告发布之日征收范围周边类似房屋均价确定,包括被征收房屋及合法土地使用权的价值。

(六)签订房屋征收补偿协议。房屋征收补偿协议由房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人签订。

(七)少数达不成房屋征收补偿协议的,征收部门申请区人民政府作出补偿决定。

(八)被征收人不履行补偿决定且在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼,由征收人依法申请人民法院强制执行。

(九)公布被征收人补偿结果,并建立征收档案。

(十)市房产行政主管部门不动产登记部门依法注销被征收房屋所有权证或不动产登记部门注销不动产登记证明。

(十一)市区国土资源行政主管部门依法收回或注销被征收房屋土地使用权。

六、国有土地上房屋征收评估

(一)评估机构按下列程序选定:

1.由征收部门向社会发布项目信息和条件。

2.具备房地产价格评估资质的评估机构报名,征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查。

3.征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单,供被征收人协商选定。

4.被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知征收部门,被征收人协商选定时间为7个工作日。

5. 被征收人在规定时间内协商不成的,由征收部门主持,通过投票由多数人决定,或者邀请被征收人代表、街道(乡镇)、社区(村组)代表,公证人员公证,以公开抽签方式选定评估机构。

(二)评估时点:房屋征收通告发布之日。

(三)评估结果:房地产价格评估机构向征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的评估报告,由征收部门在征收范围内向被征收人公示。

(四)对评估结果有异议的处理:

1.征收部门或被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果未改变的,应当书面告知复核评估申请人。

2.征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

(五)被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘,如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。

七、安置房建设地点、户型面积、交房标准

(一)安置房建设地点。征收人在书香华庭一、二期建设房屋安置被征收人。

(二)安置房户型和面积。根据本次房屋征收安置对象的实际情况,安置房主要户型三房一厅、三房二厅、四房二厅,厨卫配套齐全,户型建筑面积在100-120之间(含公摊面积)。

(三)安置房交房标准。安置房按照普通商品房的交房标准交房。

1、外墙:品牌墙面砖或品牌墙漆(根据设计确定);

2、公共部分:内墙面、天棚面为998仿瓷涂料,瓷砖踢脚线和楼梯地面一致(水泥地面);入户大堂墙面为品牌墙面砖或品牌墙漆,地面为品牌地面砖,电梯门套为石材门套,配备大堂入户门禁;

3、住宅内部:厨房、卫生间、洗漱间墙面为水泥砂浆粉刷,其它房间的内墙均为混合砂浆粉刷,楼地面不找平。单元入户门为品牌防火防盗门,其它室内门由用户装修自理,外窗为铝合金双层中空玻璃窗;阳台栏杆为锌钢制品;

4、水、电、气,一户一表,统一开户,电视、网络、电话接线端口到入户主接线盒。被征收房屋水、电、气、网络、电视原已开户的,置换房开户费由安置房建设业主承担;没有开户的,开户费由用户承担,室内管及布线、开关等由用户自理。

5、配备品牌电梯。

八、国有土地上房屋征收补偿、补助和奖励

(一)住宅征收补偿方式。征收住宅实行货币补偿或房屋产权调换。

征收住宅均以住宅初始批准登记发证建筑面积为基数计算调换面积、价值补偿、补助及奖励。

1.住宅货币补偿

1)被征收住宅价值补偿。被征收住宅按周边类似房屋新房评估价补偿。被征收房屋《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等按市场评估价补偿,未载明的按重置价补偿。

2)补助

①按期签约腾房补助。被征收人在房屋征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收住宅建筑面积补偿费(不含装饰、装修)的20%给予补助。

②临时安置补助。临时安置费月标准按被征收房屋评估价值(不含装饰、装修)4‰的计算,但每户每月最低不少于1200元,最高不超过2000元,临时安置过渡期补助期限为6个月。

③搬迁补助。搬迁补助每户1500/次,发给两次搬迁补助。

④购房补助。按期签订房屋征收补偿协议并完成搬迁的,给予被征收住宅建筑面积补偿费(不含装饰、装修)5%和被征收房屋住宅合法建筑面积350/的购房补助。

3)奖励

①配合征收奖。房屋征收范围明确后并告知了被征收人,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,每户奖励5000元。

②支持控违奖。若被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,每户再奖励10000元。

③按期签约腾房奖。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿收协议并按协议约定时间腾空交房的,给予被征收房屋建筑面积200/m2和被征收住宅面积补偿费(不含装饰、装修)10%的奖励。

④征收工作连带奖。为鼓励房屋征收范围内的同单元、同一栋、同一小区(区域)的被征收人相互做工作,自发积极主动签订房屋征收补偿协议并按协议约定时间搬迁,设立征收工作连带奖。在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的同单元的被征收人每户奖励10000元;同栋的被征收人每户再奖励10000元;同一小区(区域)的被征收人每户再奖励10000元。

2.住宅产权调换

1)产权调换。被征收住宅按征收住宅建筑面积“征11”。

征收人被征收住宅《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等,按市场评估价补偿,未载明的按重置价补偿,载明和未载明的一律不做产权调换。

2)补助

①面积补助。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定腾空交房的,按被征收住宅建筑面积给予20%的补助面积。

②临时安置补助。临时安置费月标准按被征收人房屋估价值(不含装修、装饰)4‰的标准计算,但每户每月最低不少于1200元,最高不超过2000元,过渡期限为30个月(以腾空房屋之日起计算)。超过过渡期限在12个月以内的,增付50%临时安置补助;超过过渡期限在12个月以上的,增付100%临时安置补助。

③搬迁补助。搬迁补助每户1500/次,发给两次搬迁补助。

3)奖励

①配合征收奖、支持控违奖、征收工作连带奖,按照房屋货币补偿标准执行。

②按期签约腾房奖。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收房屋建筑面积奖励200/10%的房屋面积

4)住房保障

①给予补助和奖励面积后调换房面积不足永州市最低住房保障面积50m2的(含50m2,在同一城市规划区内有其它房屋的合并计算),无偿补足到50m2

②房屋征收范围明确后并告知了被征收人,被征收人对被征收房屋进行析产的,不享受最低住房保障面积。

5)房屋调换办法

①调换房补差办法

a被征收人可以根据产权调换总面积(产权调换总面积=产权调换面积+补助面积)来选择调换房户型和房屋套数,调换房面积不足或超过产权调换总面积部分互相补差,不足部分按房屋征收评估时点周边类似房屋评估价给予补差,超过部分在20m2内(含20m2)的,由被征收人按房屋征收评估时点周边类似房屋评估价的60%购买,超过20m2以外的部分由被征收人按交房时点安置小区商品房价优惠5%购买。

b调换房楼层在16层(含16层)以内的,以第五层为标准层,在20层(含20层)以内的,以第七层为标准层,调换房楼层在20层以上的以第十层为标准层。标准层每往上或往下一层相应增加或减少20/楼层差价(顶层房屋按标准层房屋计算)。

 房屋调换程序:

a公布调换房地点及房型。

b确定选房顺序。同户型被征收人,按签订征收补偿协议时间顺序号和腾空房屋时间顺序号之和确定选房顺序号,重号的以先腾空房屋者优先选房。

c交房并结清差价。征收人按约定时间将调换房交付给被征收人,双方结清调换房差价。

③小区停车位。被征收人配合支持征收工作的,可按签约腾房顺序优先在安置小区购买车位,价格可享受市场价的9折优惠。

(二)非住宅私房征收补偿及奖励方式。

1.征收非住宅私房实行货币补偿的,货币补偿的金额按征收决定通告发布的时点周边类似房屋评估价确定,需产权调换的由征收人提供与被征收房屋位置相当的房屋按等价值调换,调换房是期房的,被征收房屋价值和调换房价值均按征收决定通告发布时周边类似房屋的评估价确定。房屋调换后双方结清调换差价。

2.仓储、办公、教学、生产、营业等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备实际情况,按照有关规定评估确定;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备,按有关规定通过评估确定其实际价值结合成新补偿;对已废弃的生产设备不给予补偿和搬迁补助。

3.停产停业损失补偿。非住宅私房不给予临时安置补助,属于生产、经营性用房,且经营行为合法,因房屋征收造成停产停业损失的,给予停产停业损失补偿费,每月停产停业损失补偿费按被征收房屋(不含装饰装修)评估价值的7‰计算。采用货币补偿或现房调换的停产停业损失补偿期限为三个月,采取过渡安置调换的损失补偿期限按实际停产停业的月数确定。

4.房屋征收范围明确后并告知了被征收人,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,给予每户奖励5000元。

5.商业门面(不包括厂房、仓库、医疗、卫生等非住宅用房)。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收房屋建筑面积奖励200/m2

(三)行政、事业、国有(集体)企业等房屋征收补偿方式

1.征收政府直管公房。征收政府直管公房按产权证登记面积等面积产权调换,原产权、租赁关系不变,单套面积不足永州市最低住房保障面积50m2的无偿补足到50m2

2.征收单位公房。征收单位公房原则上只给货币补偿不给产权调换。行政、事业单位货币补偿金额按被征收房屋重置价格计算,土地由国土资源行政主管部门收回,房屋被征收后没有办公场所确需产权调换的,报市政府批准后按“征11”调换,搬迁费和临时过渡安置场所的相关费用报市财政局审核确定。改制企业的公房按照市政府有关改制企业资产处置办法处理。

(四)被征收房屋土地是划拨土地性质的,应按有关规定扣减相关费用(住宅除外)。国有空地由国土资源部门依法收回。

(五)房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

(六)被征收房屋权属、面积、用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定,具体按永政发〔20142号文件规定执行。

(七)被征收房屋附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定,协商不成的由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。

(八)征收款支付。

1.住宅货币补偿征收款支付。征收补偿协议签订生效后二十个工作日内支付协议补偿款,各种补助及按时签约腾房奖励在被征收人腾空交房后二十个工作日内支付,征收工作连带奖按单元、栋、小区(区域)三个范围验收,每完成一个范围的腾房工作,支付该范围应支付的奖励。

2.住宅产权调换征收款支付。征收补偿协议签订生效后二十个工作日支付协议补偿款,搬迁补助、按期签约腾房奖励在被征收人腾空交房后二十个工作日内支付。过渡期内临时安置补助每满六个月支付一次,延期临时安置补助在过渡期满之日起按相关规定每满六个月支付一次。征收工作连带奖按单元、栋、小区(区域)三个范围验收,每完成一个范围的腾房工作,支付该范围应支付的奖励。

3.非住宅私房以及行政、事业、国有(集体)企业等房屋征收款支付。补偿款在征收补偿协议签订生效后十个工作日内支付,经评估、审核的搬迁补助、临时安置补助、停产停业损失费在被征收人腾空交房后十个工作日内支付。 

4、被征收人在征收方案确定的签约期限到期后才与房屋征收部门签订征收补偿协议的和房屋被依法强制征收的,除给予临时安置补助、搬迁补助外不享受本《房屋征收与补偿方案》规定的其它补助和奖励。

九、征收协议的签订

(一)协议签订人。征收部门、征收实施单位由其委托代理人签订,单位由其负责人签订,私房由房屋所有权证载明的产权人签订。产权人不能到场的,必须凭产权人的合法委托手续签订协议。产权人已故的,由合法继承人签订协议。

(二)公证提存。征收设有抵押权房屋,在签订征收补偿协议后15日内,被征收人不能提前清偿或者变更抵押权的,征收部门从被征收人补偿款中提取相当于债权担保部分的金额向公证机关办理公证提存。

(三)权证收回。房屋征收补偿安置协议书签订后,被征收人按照协议约定的时间将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件一并缴回,有关部门及时注销。

(四)房屋被征收后,被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的房屋及附着物。

十、征收补偿决定及强制执行

补偿协议签订后,征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼,并申请人民法院强制执行。

征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的,由征收部门报请人民政府作出征收补偿决定。被征收人在补偿决定的期限内未腾空,又不依法申请行政复议或者不提起行政诉讼的,征收人申请人民法院强制征收腾地腾房。

十一、危房改造及未登记房屋的认定和处理 

(一)D级危房的认定和处理。经质安监部门鉴定为D级的危房,拆除未建和未履行相关报批手续已建的,报市住建局、市国土资源局、市房产局联合调查核实情况,原房产证登记的建筑面积或联合调查核实认可的祖居屋面积,可以按本《房屋征收与补偿方案》第八条第(一)项相关规定给予产权调换,超过的面积如被征收人积极配合棚户区改造且主动拆除的,可给予建房成本价加自拆劳务费。

(二)未登记房屋的处理。无规划、国土、房产手续的祖居屋在《城市房地产权登记管理办法》颁布实施之前(即19971027日之前)建设的房屋,由市住建局、市国土资源局、市城管局、市房产局、本项目房屋征收指挥部、项目所在办事处、社区进行调查,并结合规划航拍图确定房屋产权及建设时间,公示无异议,被征收人又能在签约期限内主动配合签订征收补偿协议的按规定扣减相关税费后,可比照正常建筑予以征收。19971027日至201241日期间已建成的房屋未产权登记的,报市住建局、市国土资源局、市城管执法局、市房产局联合调查核实情况,对已取得合法建房手续但未办理房屋产权登记的,按规定补交办证税费后可以比照合法建筑予以征收,对未取得合法手续建设的房屋,如房主能积极配合棚户区改造且主动拆除的,可给予建房成本价加自拆劳务费补助。对在市政府采取控违拆违措施以后(201241日后)无合法手续建设的房屋,房主主动拆除的只给予自拆劳务费补助,拒不拆除的依法强制拆除。

十二、房屋征收有关税收规定

(一)免税事项。被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款,免征个人所得税。

(二)部分免税。被征收人因征收重新购置住房的,购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税;成交价格超过征收补偿款的,超过部分依法征收契税。

十三、公共服务设施 

(一)登记造册和拆除。自来水、有线电视、供电、通信等公共服务设施,由征收部门依据房屋征收补偿协议的约定,通知相关部门登记造册,停止服务,计量封存,并在规定的时间内自行拆除。若在规定的时间内不自行拆除的,由征收部门无条件组织拆除。

(二)相关费用缴纳。涉及到水、电、电话、有线电视、宽带等设施,征收人给予迁移费用补偿后,由被征收人自行办理迁移手续并缴纳相关费用,有关部门及时提供优质服务。

十四、房屋拆除安全防护措施

被征收房屋统一由征收人依法依规确定具有相应资质的施工单位予以拆除。施工单位要严密组织实施房屋拆除工作,严格执行安全操作规程,确保旧房拆除施工安全,确保不发生人身伤害事故。征收部门依法加强对招投标及房屋拆除施工过程的监管。

十五、环保措施

严格按照环保的要求,做好房屋拆除现场的环境保护工作。旧房拆除现场要设立隔离及防尘设施,以免影响周围群众的正常生活,确保交通、行人安全。渣土清运车辆必须符合创卫要求,防止清运过程中的抛、冒、滴、漏,影响公共卫生。

十六、廉政措施

房屋征收工作要公开透明、依法征收,任何人不得有徇私舞弊和不廉洁行为。监察部门要对房屋征收工作进行全程监督,公布举报电话,及时受理群众举报,对房屋征收过程中的违规违纪行为,依规依纪追究相关人员责任。

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